拆遷還建房屋如何確認增值稅應稅收入

問：房地產公司以開發的商品房還建給被拆遷戶應當如何確認增值稅應稅收入？

中匯（十堰）稅務師群 趙輝

答：營改增之前，房地產企業拆遷還建營業稅計稅收入是參照《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）確定營業稅計稅依據，即：“對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。”一般來說，同類住宅房屋的成本價應包括了土地成本、基礎、配套、建筑安裝成本、開發間接費用，所以，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分計征營業稅的計稅基礎為單位成本*(1+成本利潤率)/(1-5%)。對超過被拆遷建筑面積部分按照同期同類房屋的市場價格確定。

拆遷還建并非是以物易物。土地是由房地產公司通過國土局受讓，作為房地產公司應當給予被拆遷人補償的實質是對被拆遷人的實物補償，是屬于以實物抵償債務的方式。實行營改增后，國稅函發〔1995〕549號是否可以參照執行值得商榷。根據湖北省國家稅務局營改增政策執行口徑第四輯規定：房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅：房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格；房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格；房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

舉例：A房地產公司與被拆遷人達成拆遷補償協議，根據補償協議約定：房屋按照1:1.5還建，對超面積部分應當按照3000元支付補價。根據湖北省國家稅務局的執行口徑，該房地產公司應當按照實際還建房屋面積按照每平方3000元確認增值稅應稅收入。但是如果房屋單位成本價高于3000元的，則應當按照組成計稅價計算確認增值稅應稅收入

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