保障性住房營業稅政策問題解答

問：機關、事業單位和企業(以下簡稱“單位”)出售保障性住房是否需要繳納營業稅?

　　答：《中華人民共和國營業稅暫行條例》第*條規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。因此，單位向職工出售保障性住房應就取得的全部價款和價外費用按照“銷售不動產”稅目申報繳納營業稅。

　　問：保障性住房如何認定?

　　答：保障性住房主要包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房，集資房屬于經濟適用房。稅務機關在執法過程中，判斷保障性住房的類型主要依據房改辦或住建部門對建設單位的批復文件確定，批準建設哪種類型的保障性住房，稅務機關就套用該類稅收政策。稅務機關不依據保障性住房的資金來源或售房合同約定確定保障性住房類型。

　　問：誰是集資建設住房“銷售不動產”營業稅的納稅人?

　　答：集資建設住房是單位利用自有土地或下屬單位土地，按基建程序辦理集資建設住房立項并組織實施的，在出售前，其所有權屬于單位。單位收取職工的集資款是職工為取得房屋所有權而支付的貨幣資金。而單位將房屋所有權轉移給職工，也是基于取得了職工的集資款，屬于有償銷售不動產行為。因此，單位集資建設住房，無論其與職工簽訂何種形式的合同或協議，均應根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第*條的規定繳納營業稅。集資建設住房銷售不動產營業稅的納稅人是有償轉讓集資建設住房所有權的機關、事業單位和企業，并不是取得集資房的職工。

　　問：集資建設住房與個人自建住房有何區別?

　　答：集資建設住房建設單位須擁有土地使用權，建設立項由該建設單位負責辦理;個人自建住房是個人擁有土地使用權且由個人組織建造。

　　問：單位出售保障性住房營業稅有沒有稅收*惠?

　　答：根據《財政部 國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字〔1999〕210號)和《財政部 國家稅務總局關于職業教育等營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2013〕62號)文件規定，自1999年8月1日起，對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。此項*惠政策僅于房改房。

　　根據《海南省地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(瓊地稅發〔1999〕352號)和《海南省地方稅務局關于公布廢止修改和繼續有效的稅收規范性文件目錄的公告》(海南省地方稅務局公告2010年第6號)有關規定，對企業、行政事業單位經房改部門批準，按建筑安裝成本集資合作興建的職工住房(即集資房)，2010年12月30日前銷售的，暫免征收銷售不動產環節的營業稅; 2010年12月30日后(含)銷售的，應按規定征收銷售不動產環節的營業稅。

　　除上述營業稅*惠政策外，其他保障性住房均沒有營業稅稅收*惠，需按照“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

　　問：如何界定“2010年12月30日前銷售的集資房”?

　　答：單位建設集資房從報批、立項、開工建設、完工驗收歷時比較長，時間短的也要*、兩年，時間長的五、六年，甚至十年的;*般分期繳納集資款，繳納各期集資款時間有的跨時也比較長。集資建房(售房)合同有的是在建設過程中簽訂，有的是在完工后才簽訂。不管歷時多長，形式怎樣，“2010年12月30日前銷售的集資房”按照營業稅納稅義務發生時間確定。單位出售集資房納稅義務發生時間在2010年12月30日前的，暫免征收營業稅;納稅義務發生時間在2010年12月30日后(含)的，需繳納營業稅。納稅義務發生時間根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十二條和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十四條和第二十五條確定，即：對實際收取集資款的時間和購房合同中約定的收款時間，按照“孰先”原則確定納稅義務發生時間。

　　問：單位如何申報繳納保障性住房營業稅及開具發票?

　　答：單位申報繳納保障性住房營業稅，需進行立項登記。考慮到建設保障性住房的單位主要是機關、事業單位和國有企業，基本上不從事房地產開發，且建設的保障性住房(除限價商品房外)基本上沒有增值，為了方便納稅人，各市縣區地稅局將開設保障性住房(除限價商品房外)綠色通道，納稅人隨到隨辦，并由主管稅務局指定專人負責代做立項登記，納稅人繳稅后由稅務機關代開發票。

　　問：房改房和符合條件的集資房減免稅手續如何辦理?

　　答：單位出售房改房和符合條件的集資房，在做完立項登記后，需要攜帶住建部門批復的相關批文、出售住房合同及售房收入證明等資料，到辦稅服務廳進行減免稅備案。只有做完減免稅備案后，在進行納稅申報時才能享受相應的減免。

　　問：單位出售保障性住房經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報的，應承擔哪些法律責任?

　　答：《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。因此，單位出售保障性住房，經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報的，屬于偷稅行為，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　問：單位出售保障性住房未在稅務機關責令限期內繳納稅款的，稅務機關可采取哪些措施?

　　答：《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十四條規定，欠繳稅款的納稅人或者他的法定代表人需要出境的，應當在出境前向稅務機關結清應納稅款、滯納金或者提供擔保。未結清稅款、滯納金，又不提供擔保的，稅務機關可以通知出境管理機關阻止其出境。因此，單位出售保障性住房未在稅務機關責令限期內結清應納稅款、滯納金或者提供擔保的，稅務機關可以通知出境管理機關阻止其法定代表人出境。

　　問：單位出售保障性住房涉稅方面有哪些法律救濟途徑?

　　答：稅務當事人認為自身合法權益受到侵害時，享有通過稅務行政復議、稅務行政訴訟要求國家機關進行救濟的權利。

　　(1)如何申請稅務行政復議?

　　復議管轄機關。對各*地稅機關作出的具體行政行為不服的，可以選擇向其上**地方稅務局或者該稅務局的本*人民政府申請行政復議，省、自治區、直轄市另有規定的，依照規定辦理。

　　申請期限和條件。申請人可以在知道稅務機關作出具體行政行為之日起60日內提出行政復議申請。因不可抗力或者被申請人設置障礙等原因耽誤法定申請期限的，申請期限的計算應當扣除被耽誤時間。

　　申請人對稅務機關作出的征稅行為不服的，須依照稅務機關根據法律、法規確定的稅額、期限，先行繳納或者解繳稅款和滯納金，或者提供相應的擔保，才可以申請行政復議;對行政復議決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

　　申請人對稅務機關作出的其他具體行政行為不服的，可以申請行政復議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。但是，對稅務機關作出逾期不繳納罰款加處罰款的決定不服的，應當先繳納罰款和加處罰款，再申請行政復議。

　　(2)稅務行政訴訟的起訴時限和條件是什么?

　　對稅務機關的征稅行為不服的，須先提出行政復議申請，對行政復議決定不服的，可以在收到復議決定書之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。復議機關逾期不作決定的，可以在復議期滿之日起15日內向人民法院提起行政訴訟。對稅務機關的征稅行為以外的其他具體行政行為不服，可以申請行政復議，也可以在知道作出具體行政行為之日起3個月內直接向人民法院提起行政訴訟。因不可抗力或其他特殊情況耽誤法定期限的，在障礙消除后10日內，可以申請延長期限，由人民法院決定。

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